안녕하세요. 가끔씩 경제 글을 쓰는 1일인입니다. 최근 커뮤니티 내에서 핫한 부동산에 대한 제 의견을 남기려고 합니다.

참고로 저는 과거 부동산 글을 쓰면서 부동산 가격을 결정 짓는 건 과거 정권의 아파트공급량을 비교하며 공급의 문제가 아니라고 얘기한적이 있습니다.

과거 정부와 현 문재인 정부의 부동산 공급 비교표

또한, 최근 경제 예측 글을 쓰면서, 앞으로 경제가 어려워지며, 특히 부동산, IT, 가상화폐가 큰 폭의 하락을 겪으며, 각각 또는 복합적인 시너지를 만들면서 경기 침체가 가속화될 거라고 말씀드린 적이 있습니다.

(1)앞으로 경기는 어떻게 될 것인가?

물론 저는 어느 경제 공부를 해본 적 없고 그저 데이터를 보는 그런 일을 하고 있습니다. 따라서, 이번 글도 재미삼아 읽어 주시기 바랍니다.

부동산 이야기에 앞서,

여기서 많은 분들과 부동산 관련된 논쟁을 하면, (저도 그렇지만) 대게 인과관계와 상관관계를 혼동되어 사용하시는 분들이 계십니다. 일 테면, 과거 보수 정권때에는 부동산 완화 정책을 폈고 진보 정권일때는 부동산 규제 정책을 폈습니다. 하지만 과거 정부 별 아파트 가격 상승을 보면, 진보 정권일 때 상승률이 더 높습니다. 이에 이러한 상관관계를 인과관계로 곡해하여, 부동산 규제책들이 가격 상승을 부채질하고 있다 라고 얘기하는 것이겠지요. 마치 과거에 MBC 뉴스에서 팔뚝이 굵은 사람이 진보일 가능성이 높다 라는 것처럼 말이지요. 팔뚝이 굵은 사람이 진보일 가능성이 높다라는 점은 상관관계이지, 반드시 팔뚝의 굵기가 진보지지의 원인이 될 수가 없는 것입니다.

추후 정부가 부동산 억제 정책을 많이 내놓기 시작한다면, 향후 몇 년간 집값은 상승을 할 가능성이 높습니다. 만약 부동산 투자를 하신다면 이러한 상관관계를 보고 투자를 해야 하는 것이겠지요.

과연 금리는 아파트 가격과 연관이 있을까?

(부동산 가격추이(좌), 금리곡선(우))

위에 차트는 1997년부터 2022년 현재까지 전국 아파트 가격, 서울 아파트 가격과 국공채 그리고 기준금리를 나타낸 차트입니다.

기준금리와 국공채 수익률이 2005년부터 2008년까지 (3.25% -> 4.25%) 꾸준히 상승하고 있지만, 아파트 가격 또한 그 기간 동안 지속적으로 상승하고 있는 것을 볼 수 있습니다. 그 이후 글로벌 금융 위기가 터지며, 금리는 2%까지 낮추었지만, 2014년까지 아파트 가격은 반등하지 못하는 것을 보여주고 있습니다.

따라서, 금리인상을 하는 일정 시간 동안은 오히려 부동산 가격도 상승하고, 일정 시간이 지나 경기 침체의 시점이 오면, 금리를 인하 하더라도 부동산 가격은 지속적으로 하락하는 것을 알 수 있습니다.

한국 부동산 가격과 실질적으로 상관이 있는 거시지표는 있는가?

제가 찾은 거시지표는 바로 미국의 M2통화량 추이입니다. 한국 M2 통화량보다 미국 M2 통화량이 더 상관관계가 높은 이유는 저도 설명 드리기 어렵지만, 아마도 한국경제가 대외 무역 의존도가 높기 때문이지 않을까 로 생각하고 있습니다.

 

(미 M2통화량 추이(좌)와 국내 아파트 증가(우) 비교)

차트를 보시면, 최근 급격하게 올라가던 아파트 가격이 미국의 통화량을 억제하는 2021년 시점부터 한국의 아파트 가격이 둔화되고 있음이 보여지고 있습니다.

2000년대 중반에 미국 M2통화량보다 가파르게 부동산 가격이 오른 이유가 있나요?

아래 차트는 한국과 미국의 GDP성장률입니다.

대한민국이 1998년 IMF 외한위기를 겪으며 GDP성장률이 큰 폭으로 하락하였으나 1999년 이후 2000년대까지 중국의 높은 성장률의 힘입어, 대한민국도 높은 경제 성장률을 보이게 됩니다.

그리고 아래 차트를 보면 2005년에는 한미 금리 역전이 되었음에도 한국은 탄탄한 경제성장을 보이고 있습니다.

환율과 부동산 가격변동

환율은 대한민국 경제의 힘을 알려주는 바로미터입니다. 매일매일 한국 경제의 힘을 확인할 수 있는 것이지요. 주로 경제 성장률과 기준금리 이 2가지의 큰 요소를 바탕으로 투자자들이 국내 해외투자자들이 미달러로 한국 원을 사거나 또는 반대로 한국 원을 미달러로 환전하기도 합니다.

아래 차트는 아파트 가격 추이와 달러 원 환율을 나타내고 있습니다.

(달러 원 환율(좌), 아파트 가격 추이(우))

위에 보시면 환율이 1200원을 돌파한 시점에서 부동산 가격이 하락하고 있으며, 원달러가 하락 안정적 흐름을 보이면 부동산 가격이 상승하고 있음이 보여집니다.

이를 통해 확인할 수 있는 요소들

• 부동산 가격을 결정하는 요인은 미국의 M2통화량을 따라갑니다.
• 부동산 가격은 한번 방향성을 정하면 3년에서 7년정도 지속됩니다.
• 부동산 가격의 하락 전환이 나타나기 전에 금리 인상이 있으며, 추후 금리를 인하하더라도 부동산 가격 하락 추세는 바뀌지 않습니다.
• 부동산 가격이 미M2 통화량을 벗어나는 흐름을 보이기도 하지만, 이는 한국 경제가 강할 때 주로 나타납니다.
• 환율은 대한민국 경제를 간단하게 확인할 수 있습니다. 환율이 1,200원이 넘는 시점이 오면, 부동산의 상승폭은 둔화되고 하락 반전하게 됩니다.

대한민국 부동산의 미래

• 위에 돌출된 요소를 통해 앞으로 최소 2025년까지 집값은 하락할 것입니다. 아마도 고점 대비해서 30%에서 40%정도 하락하지 않을까 싶습니다.그 이후에 한국 경제성장률에 따라 부동산 가격은 상승반전 할 가능성도 있습니다. 이를 확인하는 방법은 환율의 하락되어 안정적인 흐름을 나타나는지를 보면 알 수 있습니다.
• 윤석열 정부의 실정이 지속되어 지지율의 뚜렷한 상승 없이 민주당으로 정권이 넘어갈 경우 2027년부터 부동산 가격은 상승할 것입니다. 

(민주당 정부의 부동산 실책보다는 경제 거시지표의 개선되면서 외국인 투자가 증가합니다. 한국사람들은 투자로 부동산을 가장 선호하며 경제가 나아지면, 부동산 투자가 확대되어 부동산 가격이 상승을 부채질합니다. 만약, 윤석열 정부가 임대주택을 대량으로 건설하여 향후 부동산 가격상승을 억제하는 대체재가 있다면 상승폭은 낮게 유지될 수 있지만, 지금 상황을 보면 그렇게 되지는 않을 것 같습니다.)

마치며,

부동산 가격과 상관관계가 가장 큰 것은 경제성장입니다. 오랜 과거에서 현재까지 각종 질병, 전쟁, 자연재해에도 불구하고 인류의 경제는 언제나 상승해 왔으며, 자본주의 시장에서 정부는 대출을 장려하기 위해 의도적으로 인플레이션을 유발하는 정책을 사용하기 때문에 앞으로도 부동산 자산가격은 상승할 것입니다.

또한, 외국인 부동산 자산 구입을 제한하자고 하는 의견이 있으나, 돈에는 이름표가 있는 것이 아닙니다. 1997년 외국환관리법을 폐지하고 환율 제도를 자유변동환율제도로 변경되었기 때문에, 중국처럼 외환관리가 실질적으로 불가하고, 만약 새로운 입법을 통해 외환관리를 하게 된다면, 한국시장이 더 큰 충격을 받게 되지 않을까 합니다.

p.s: 절대 부동산 자산을 투자목적으로 사라는 유도글은 아닙니다. 과거 저는 글을 통해 부동산보다는 주식의 상승률이 더 크다고 설명드린적이 있습니다. 오해하지 않아 주셨으면 합니다.

아무쪼록 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.